各种拿地模式的涉税分析 Ⅰ

Preface

前言

现如今，拿地越来越难，其中涉及的税收如何？

小必接下来就为大家总结几种拿地模式（国有土地使用权出让、集体土地使用权转让、在建工程转让、股权收购、司法拍卖）的涉税分析。

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国有土地使用权出让 

1、土地出让方：规划和自然资源局

2、涉税分析：

（1）增值税：不属增值税应税范围，由规自局开具土地出让的财政票据，房开企业取得财政票据可按成交价格/（1+9%）*9%计算可抵扣销项税额。

（2）契税由受让方按成交价计算缴纳，契税税率为3－5％，重庆市3%。

（3）印花税按“产权转移书据”以所载金额0.5‰贴花。

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集体土地使用权转让 

新《土地管理法》允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。

1、集体土地使用权转让操作流程：

a、国家征用集体用地—b、村集体获得一定比例国有划拨留用地指标—c、政府按供地计划安排留用地挂牌（公开招拍挂）—d、挂牌的国有划拨用地成交—e、村集体收到成交价款后申请国有划拨用地变成国有出让用地—f、村集体支付定向出让的土地出让金及税费—g、将国有出让用地转让给竞得人。

2、涉税分析：

（1）增值税：

依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号文附件3）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。故村集体支付定向出让的土地出让金取得土地符合增值税免税规定。村集体将国有出让用地转让给竞得人应按照销售无形资产-自然资源使用权缴纳增值税。村委会一般为小规模纳税人，增值税适用税率为3%，应纳税额=转让价款/(1+3%)*3%（纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额即使超过500万元，也不属于一般纳税人），受让方取得增值税专用发票，进项税额可一次性抵扣。

（2）契税由受让方应按不含增值税金额缴纳，契税税率为3－5％。

（3）印花税转让方、受让方均需按“产权转移书据”以所载金额0.5‰贴花。

（4）新征耕地环节需要缴纳耕地占用税，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。

（5）村集体将国有出让用地转让给竞得人，应由村集体计算缴纳土地增值税，转让集体土地使用权的土地增值税计算的相关政策未予以明确，但《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》中提及以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。

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在建工程转让

1、根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。不符合上述条件的不得转让。

个别地方税务机关也有一些例外规定，比如河南省地方税务局公告[2011]第10号文中规定转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。

💡小必提醒：在建工程前期以转让方名义报建，项目转让后，受让方应重新报批。

2、涉税分析：

（1）增值税：

转让方转让在建工程属于不动产转让，按照销售不动产缴纳增值税。

对于老项目（自建、自行开发），转让方可选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；非房开企业转让营改增前取得的非自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

对于新项目：房开企业转让新项目适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用一次性扣除土地价款后的余额（国家税务总局2018年第二季度政策解读现场实录问答有明确答复）计算缴纳增值税，增值税适用税率为9%；非房开企业则以取得的全部价款和价外费用计算缴纳增值税，增值税适用税率为9%。

受让方取得增值税专用发票可一次性抵扣进项。

（2）土地增值税：

重庆市转让方（房开企业）转让未竣工房地产项目，其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除，房地产开发成本适用加计20%扣除。受让方（房开企业）承受未竣工项目，进行土地增值税清算时，其取得未竣工项目所支付的款项，可作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除；房地产开发成本也适用加计扣除。江苏、广西转让方计算土地增值税时，土地成本、房地产开发成本适用加计扣除；而受让方继续建设再转让时，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。

（3）企业所得税

转让所得并入转让当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

（4）印花税双方按“产权转移书据”以所载金额0.5‰贴花。

（5）契税由受让方按不含增值税金额计算缴纳，契税税率为3－5％。

以股权收购、司法拍卖取得土地涉税分析且听下回分解～

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